¿Que tengo que pagar en gastos e impuestos en la venta de una vivienda?

La venta de su vivienda implica varios gastos e impuestos que deben ser conocidos antes de ponerla a la venta:

1) Honorarios

El vendedor deberá pagar los honorarios convenidos por los servicios de intermediación inmobiliaria + IVA.

2) Impuestos sobre Bienes Inmuebles (IBI)

La Base imponible será el Valor Catastral, en este impuesto el Estado es el responsable de la valoración y el gravamen lo fijan los Ayuntamientos. Es decir, los Ayuntamientos serán los que fijen el tanto por ciento aplicable a la valoración que realice el Estado a través de organismos como el Catastro. Salvo pacto contrario entre las partes, el IBI lo pagara el que posee la propiedad al 1 de enero del año de la escritura de compraventa.

3) Gastos de notaria

Según la Ley (artículo 1455 del Código Civil) los gastos de otorgamiento de escritura (2/3 partes del total de los gastos de Notaría) corresponden al vendedor. El precio viene determinado por el valor de la compraventa, pero también influye la extensión de la escritura, el número de copias o la existencia de operaciones conexas, como por ejemplo una hipoteca.

4) Impuesto municipal sobre la plusvalía

Impuesto sobre el incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Es un impuesto municipal, y depende del valor catastral del suelo y del tipo impositivo de cada población. ¿Cuanto pagaría?

5) Plusvalía estatal o ganancia patrimonial (IRPF)

Fiscalmente la venta de un inmueble tiene la consideración de una ganancia o pérdida patrimonial en la renta, dependiendo de si se obtienen o no beneficios por la operación.

La ganancia es el resultado de restar al precio de adquisición el de transmisión, así como los gastos asociados a ambas operaciones.

Así, el valor de adquisición de la vivienda se calcula de la siguiente forma:

  • (+) Importe real de adquisición (el importe que aparece en la escritura).
  • (+) Coste de las inversiones y mejoras efectuadas en el bien adquirido. Estas mejoras son aquellas que suponen un aumento de la habitabilidad o de la vida útil del inmueble (una ampliación, una reforma integral, un cerramiento, una buhardilla, una piscina…).
    No computan los gastos para la conservación y reparación (pintar, cambiar un electrodoméstico, cambios estéticos…).
  • (+) Gastos y tributos inherentes a la operación a excepción de los intereses. Aquí entran los impuestos de Hacienda, la notaría, comisiones de una inmobiliaria, …
  • (-) Amortizaciones fiscalmente deducibles. Si el inmueble ha estado arrendado hay que restar de su valoración las amortizaciones que fiscalmente se ha ido deduciendo.

En cuanto al valor de transmisión se calcula así:

  • (+) Importe real de la transmisión declarado en la escritura de venta, o el declarado en escritura a efectos de Sucesiones y Donaciones.
  • (-) Gastos y tributos inherentes a la operación de transmisión, excluidos los intereses satisfechos por la parte transmitente. Por ejemplo, la plusvalía municipal, gastos de escrituras, comisión de inmobiliaria…

Las ganancias y pérdidas patrimoniales obtenidas por la transmisión de inmuebles se suman a la base imponible del ahorro cuando la vivienda haya permanecido más de un año en poder del contribuyente. De este modo tributarán junto con el dinero de otras inversiones en las rentas del ahorro y sólo se pagarían impuestos en caso de que se obtenga una ganancia patrimonial, es decir, un beneficio por la venta.

De esta forma, si la venta de una vivienda se realiza por un precio inferior al de compra, no habría ganancia patrimonial, y por lo tanto no se pagarían impuestos en el IRPF por venta de vivienda.

¿Cuanto se paga a Hacienda por la venta de un piso?

Las ganancias tributarán en función de los siguientes tres tramos en la renta de 2018:

• Ganancias hasta 6.000 euros -> tipo del 19%
• Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros -> tipo del 21%
• Ganancias superiores a los 50.000 euros -> tipo del 23%

A los primeros 6.000 euros se les aplica una tributación del 19%, porcentaje que escala al 21% para la renta de entre 6.000,01 y 50.000 euros, mientras que a partir de dicha cantidad el impuesto que se aplica es del 23%

¿Cuáles son las exenciones al pago de IRPF al vender la vivienda?

No siempre las plusvalías obtenidas por la venta de inmuebles tienen que declararse. De hecho, existen una serie de supuestos en los que las ganancias se encuentran exentas. Son las siguientes:

Exención por reinversión en vivienda habitual

Se puede eximir el pago en su totalidad si se reinvierte en la compra de otra vivienda. En el caso de la reinversión en vivienda habitual deben cumplirse una serie de requisitos para que efectivamente pueda practicarse la exención:

  • Que la vivienda vendida sea la habitual.
  • Que las ganancias se destinen a la compra de otra vivienda habitual. En caso de destinar sólo un porcentaje de las ganancias a la reinversión, el resto deberá tributar de la forma que hemos descrito anteriormente.
  • Que la adquisición o rehabilitación de la nueva vivienda habitual se realice en un plazo máximo de dos años antes o después de la transmisión. Si la reinversión se destina a una construcción, ésta deberá estar finalizada antes de ese plazo.

Mayores de 65 años

Existe una excepción a la norma general y es la de personas mayores de 65 años.

Si el inmueble que se transmite es la vivienda habitual la exención será del 100%. No se pagará nada por la ganancia patrimonial que se haya obtenido. Solo para los casos de mayores de 65 años. Si la vivienda es propiedad de más de una persona, las que tengan menos de 65 años deberán tributar.

Si la propiedad que se transmite no es la vivienda habitual, o es otro tipo de inmueble, como una plaza de garaje o una nave, solo se podrá obtener la exención del 100% si el mayor de 65 años reinvierte la ganancia patrimonial en una renta vitalicia, en un plazo de 6 meses desde la fecha de la transmisión, y con un máximo de 240.000 euros.

En caso contrario tendrá que tributar la ganancia que haya obtenido.

6) Gastos por cancelación de hipoteca

Es muy posible que aún estés pagando un préstamo hipotecario contratado para la adquisición del inmueble. Por un lado, dependiendo de las condiciones firmadas, se tiene que hacer frente a la cancelación económica para cancelar la deuda con la entidad financiera.

En los préstamos hipotecarios a interés variable, esta comisión está limitada como máximo al 1% (salvo que se tengan otras condiciones firmadas), cuando la cancelación del préstamo no es consecuencia de una subrogación a otra entidad.

Si se trata de un préstamo hipotecario (sea a tipo de interés fijo o variable) formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, a personas físicas sobre una vivienda, las entidades sólo podrán cobrar la compensación por desestimiento, cuyos importes máximos que pueden cobrar son (salvo que se tengan firmadas otras condiciones):

  • 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si  se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación.
  • 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si se produce a partir del quinto año.

Con la entrada en vigor en 2018 de la Nueva Ley Hipotecaria, las comisiones de cancelación anticipada para las nuevas hipotecas que se contraten serán:

  • Las hipotecas a tipo variable tendrán una comisión de cancelación del 0,50 % los tres primeros años, del 0,25 % hasta el quinto año, y del 0% a partir de ahí.
  • Las hipotecas de tipo fijo tendrán una comisión de cancelación del 4% los primeros 10 años, y del 3% a partir de entonces.

Por otro lado, además de la cancelación económica, también es aconsejable proceder a la cancelación registral. Esto implica realizar una escritura de cancelación de hipoteca en la notaría, que posteriormente hay que llevar al Registro de la Propiedad para que elimine esa carga sobre la vivienda.

7) El certificado energético

Desde la entrada en vigor del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, resulta obligatorio para realizar un contrato  de venta de vivienda disponer del correspondiente certificado de eficiencia energética.

El vendedor está obligado a solicitar el certificado, ya que si se realizara un contrato de compraventa sin el citado certificado el notario no dará el visto bueno si no se presentara. Así, si en el momento de la escritura de la compraventa no se cuenta con este requisito, el notario rechazará la operación, tal y como afirma el Consejo General del Notariado.

El coste aproximado de realizar el certificado energético suele ser de 100 euros.